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經(jīng)驗交流

技術論文

老舊小區(qū)改造提升工程應如何監(jiān)理?

2022-05-20

原創(chuàng) 倫軍賓、李鵬鵬

“西安曲江新區(qū)老舊小區(qū)改造提升工程”是我公司承接監(jiān)理任務的老舊小區(qū)改造項目，改造內(nèi)容主要包括四大類（含35小項）：完善基礎及配套設施、提升房屋質(zhì)量及居住功能、改善小區(qū)景觀環(huán)境和完善公共服務設施。按照“一區(qū)一策、一樓一案”的設計及改造工作原則實施改造。我公司已完成該項目所有施工改造內(nèi)容的監(jiān)理工作，目前已進入工程結算階段。

通過對本項目的監(jiān)理，筆者發(fā)現(xiàn)：對于老舊小區(qū)改造提升工程，監(jiān)理人員如果想延用新建項目的監(jiān)理程序和監(jiān)理經(jīng)驗，基本上行不通。我們項目監(jiān)理部在監(jiān)理“西安曲江新區(qū)老舊小區(qū)改造提升工程”的過程中逐步摸索積累了一些有關老舊小區(qū)改造工程的監(jiān)理經(jīng)驗，和大家分享如下。

一、老舊小區(qū)改造提升工程的特點

1、老舊小區(qū)改造不同于新建項目，協(xié)調(diào)工作難度大，前期手續(xù)繁瑣。

2、老舊小區(qū)改造的工作范圍或界限難以劃定。

3、老舊小區(qū)的工程基礎資料大多缺失。

4、和小區(qū)居民有關的改造內(nèi)容不易協(xié)調(diào)，監(jiān)理協(xié)調(diào)工作量特別大。

5、在老舊小區(qū)改造中，文明施工很重要。

二、監(jiān)理人員在老舊小區(qū)改造提升工程中的工作重點

1、因為老舊小區(qū)改造提升工程是一項復雜的系統(tǒng)工程，在改造過程中，往往需要協(xié)調(diào)居民、政府職能部門、相關企業(yè)等方方面面的力量共同參與。在協(xié)調(diào)工作中，監(jiān)理人員起主要作用。但由于監(jiān)理工作特性問題，監(jiān)理人員并不能做到對每家、每戶的排查。因此，主要協(xié)調(diào)和排查工作可安排施工單位牽頭，建立咨詢點并派專人進行宣傳工作。監(jiān)理人員對施工單位排查出的調(diào)查意見進行定期或不定期及時匯總。對于能立即解決的問題，及時上門回訪解決。對于不符合改造政策要求的內(nèi)容或小區(qū)居民的無理訴求，監(jiān)理人員應上報項目指揮部。

2、在項目監(jiān)理部入駐改造小區(qū)后，監(jiān)理人員首先應幫助建設單位、代建單位、施工單位劃出改造范圍的工作框架，協(xié)助建設單位成立協(xié)調(diào)小組，委派處事靈活的人員作為小區(qū)責任人。若小區(qū)居民需要投訴或提出需求，居民只需向本小區(qū)相應責任人反應即可，這樣由監(jiān)理人員直接對接問題，可提高受理問題的工作效率。對居民提出的訴求，小區(qū)責任人應登記造冊，詳細記錄樓號、姓名、事由、到訪時間和聯(lián)系方式；處理完問題后，應清晰記錄解決問題時所采取的措施及處理時間。

3、為預防突發(fā)事件，監(jiān)理人員應建議建設單位組建特殊事件應急小組，方便應急處置。如：因對改造存在疑問產(chǎn)生過激情緒的居民，或施工過程中因溝通不當與居民發(fā)生摩擦等應急事件。改造項目開始前，監(jiān)理人員應不厭其煩地與主管改造項目的物業(yè)（或業(yè)委會、社區(qū)）人員宣傳改造政策、范圍，讓其完全明白改造的內(nèi)容，對于未涉及內(nèi)容，堅決不得開頭。

4、老舊小區(qū)工程基礎資料的缺失為工程改造增加了難度，監(jiān)理人員對地下管網(wǎng)改造工作應有前瞻性。由于目前改造的老舊小區(qū)建設年代較早，建設標準低，現(xiàn)狀復雜，普遍存在缺乏停車位、監(jiān)控系統(tǒng)、綠化景觀、無障礙和養(yǎng)老服務等設施問題，而且建筑密度大，大多不具備可增加公共服務設施的實施條件。由于施工圖紙及其它技術資料或相關文件的缺失，特別是地下供熱管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)、電力管線及設施等隱蔽工程的現(xiàn)狀不明，極大地增加了老舊小區(qū)基礎配套設施的改造難度。監(jiān)理人員更應重視地下管網(wǎng)改造前期的調(diào)研與排查工作。

三、老舊小區(qū)改造常見問題

1、居民的期望值與實際改造標準的差距易造成居民對改造結果不滿意。

因為小區(qū)居民對老舊小區(qū)改造政策只是一知半解，難免對改造工程的期望值過高，以為本輪改造能使小區(qū)的檔次全面或徹底提升，這樣，容易造成對改造過程和結果的不滿。居民的期望值與實際改造標準的差距，將在一定程度上阻礙改造項目順利有序開展，增加實施過程中監(jiān)理人員溝通協(xié)調(diào)方面的工作難度，最終結果出現(xiàn)滿意度低等情況。

2、外協(xié)人員對改造政策及改造方案領悟不透徹易發(fā)生投訴。

類似的老舊小區(qū)改造項目，監(jiān)理人員和施工單位外協(xié)人員必須對改造政策及改造方案領悟透徹，在與居民溝通時應耐心細致，解釋政策時應小心謹慎，發(fā)生投訴要積極協(xié)調(diào)。否則，可能因為施工單位外協(xié)人員對政策及方案理解不透徹，發(fā)生改造過程中施工范圍不清晰，或出現(xiàn)施工單位因不同人員對居民的口頭回復超出改造原則的現(xiàn)象，導致不良社會影響。

3、施工單位外協(xié)人員不得力或人員缺乏導致指揮部承擔不必要的工作量。

項目監(jiān)理部應要求施工單位配備政治素養(yǎng)較高、說話嚴謹、協(xié)調(diào)能力較強的外協(xié)人員，專門應對居民咨詢或投訴等問題，以免造成指揮部人員長期承擔居民改造答疑及居民訴求處理回復等工作。

四、老舊小區(qū)改造中一些問題的解決方案

項目監(jiān)理部在監(jiān)理曲江新區(qū)老舊小區(qū)改造過程中，逐步總結出一些常見問題的解決方案，可供大家分享。

1、重視公示工作。老舊小區(qū)改造提升工程關系到千家萬戶居民的利益，居民對于改造內(nèi)容應有知情權。因此，各項改造內(nèi)容在施工前的公示工作顯得非常重要。監(jiān)理人員應要求施工單位在小區(qū)大門口設置公示標牌，介紹工程概況、安全生產(chǎn)、文明施工、消防保衛(wèi)等情況，列出管理人員名單及監(jiān)督電話，最好能夠張貼改造后的效果圖。在施工現(xiàn)場的醒目位置，還應設置安全標語，以便提醒作業(yè)人員和小區(qū)居民時刻注意個人安全問題。

而且，在各階段改造工作開始前，監(jiān)理人員應提醒小區(qū)物業(yè)管理人員在小區(qū)出入口和各樓棟單元口張貼告示，明確下一階段將要改造的內(nèi)容，以便居民知曉。

2、重視居民停車問題。在開挖小區(qū)路面前，相關人員應進行充分策劃，確保居民有地方停車，否則在施工過程中，一定會出現(xiàn)頻繁的投訴或吵架現(xiàn)象。建議在附近的超市、飯店或公共停車場等地方采取包租車位的方式解決。由于小區(qū)不同年齡段的業(yè)主在觀念上存在很大的差別（如：年輕人希望盡量取消綠化、活動場所，而老年人喜歡綠化空間和活動場所），監(jiān)理人員可將這類問題通過出具一套選擇題的方式，上報老舊小區(qū)指揮部。

3、重視地下管網(wǎng)問題。監(jiān)理單位、施工單位、設計單位應相互配合，首先對小區(qū)現(xiàn)有管線進行摸排，搞清楚小區(qū)地下管網(wǎng)的設計走向、埋深及管線破損程度，明確需要更換管網(wǎng)的數(shù)量，以書面形式上報需要改造的具體內(nèi)容。

4、做好對公共空間規(guī)劃的民意調(diào)查。對小區(qū)的綠化情況及現(xiàn)有空閑場地，監(jiān)理單位及建設單位應進行充分的民意調(diào)查，并將調(diào)查信息上報指揮部，為小區(qū)后期的綠化及公共空間的改造方案提供相應的數(shù)據(jù)支撐，以便為小區(qū)設計居民需要的停車位、健身器材、垃圾分類點、活動廣場和城市家具等。

5、做好降塵降噪工作，確保居民健康。因為老舊小區(qū)的改造工程施工場所的特殊性（開放式施工），在施工過程中，監(jiān)理人員應嚴格要求施工單位采取降塵降噪措施，確保小區(qū)居民的健康。

6、管道系統(tǒng)調(diào)試、路面回填，負責協(xié)調(diào)的部門需邀請物業(yè)人員或業(yè)委會人員參與。對改造過程中的管道系統(tǒng)調(diào)試和路面回填工作，監(jiān)理人員應邀請物業(yè)管理人員、與工程部相關的業(yè)委會人員現(xiàn)場觀看管網(wǎng)系統(tǒng)調(diào)試打壓結果，確保物業(yè)公司對回填前的隱蔽工程無異議后再進行回填工作。

7、改造不忘安全生產(chǎn)，做好質(zhì)量監(jiān)督。在改造施工中，監(jiān)理人員應嚴格要求施工單位采取安全生產(chǎn)措施，例如：搭建必要的安全通道，適當安裝圍擋設施，確保居民的日常出入安全保障。對改造工程，監(jiān)理人員一定要做好質(zhì)量監(jiān)督工作，這也是最基本的要求。

五、結語

綜上所述，在老舊小區(qū)改造提升工程中，在改造前期，監(jiān)理人員的工作思路應以積極配合、滿足甲方及代建單位的工作要求為重點，同時，也可提出有針對性的或有利于改造工作的建議，這樣既有利于改造工程，也能使甲方、代建單位對監(jiān)理人員的工作能力予以肯定。值得注意的是：在改造過程中，協(xié)調(diào)工作和民意調(diào)查將會占據(jù)監(jiān)理人員大量的時間，監(jiān)理人員應提前做好心理準備。對地下管網(wǎng)的改造工作，監(jiān)理人員千萬不能大意，前期策劃很重要。否則，很容易出現(xiàn)居民投訴問題。

如果我們在監(jiān)理老舊小區(qū)改造工程前就已知曉此類工程的特點、常見問題、監(jiān)理流程和監(jiān)理工作重點，那么，我們?nèi)蘸笤诒O(jiān)理此類工程時，就可減少與各方單位工作上的磨合，在合作過程中做到取長補短，直接進入正常工作狀態(tài)，思路清晰地實施老舊小區(qū)工程監(jiān)理工作，這樣，我們才能駕輕就熟地將老舊小區(qū)改造提升工程的監(jiān)理工作做到實處，既讓小區(qū)居民滿意，也讓政府和領導放心。