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技術(shù)論文
老舊小區(qū)改造提升工程應(yīng)如何監(jiān)理?
2022-05-20
“西安曲江新區(qū)老舊小區(qū)改造提升工程”是我公司承接監(jiān)理任務(wù)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，改造內(nèi)容主要包括四大類(lèi)（含35小項(xiàng)）：完善基礎(chǔ)及配套設(shè)施、提升房屋質(zhì)量及居住功能、改善小區(qū)景觀環(huán)境和完善公共服務(wù)設(shè)施。按照“一區(qū)一策、一樓一案”的設(shè)計(jì)及改造工作原則實(shí)施改造。我公司已完成該項(xiàng)目所有施工改造內(nèi)容的監(jiān)理工作，目前已進(jìn)入工程結(jié)算階段。
一、老舊小區(qū)改造提升工程的特點(diǎn)
1、老舊小區(qū)改造不同于新建項(xiàng)目，協(xié)調(diào)工作難度大，前期手續(xù)繁瑣。
2、老舊小區(qū)改造的工作范圍或界限難以劃定。
3、老舊小區(qū)的工程基礎(chǔ)資料大多缺失。
4、和小區(qū)居民有關(guān)的改造內(nèi)容不易協(xié)調(diào)，監(jiān)理協(xié)調(diào)工作量特別大。
5、在老舊小區(qū)改造中，文明施工很重要。
二、監(jiān)理人員在老舊小區(qū)改造提升工程中的工作重點(diǎn)
2、在項(xiàng)目監(jiān)理部入駐改造小區(qū)后，監(jiān)理人員首先應(yīng)幫助建設(shè)單位、代建單位、施工單位劃出改造范圍的工作框架，協(xié)助建設(shè)單位成立協(xié)調(diào)小組，委派處事靈活的人員作為小區(qū)責(zé)任人。若小區(qū)居民需要投訴或提出需求，居民只需向本小區(qū)相應(yīng)責(zé)任人反應(yīng)即可，這樣由監(jiān)理人員直接對(duì)接問(wèn)題，可提高受理問(wèn)題的工作效率。對(duì)居民提出的訴求，小區(qū)責(zé)任人應(yīng)登記造冊(cè)，詳細(xì)記錄樓號(hào)、姓名、事由、到訪時(shí)間和聯(lián)系方式；處理完問(wèn)題后，應(yīng)清晰記錄解決問(wèn)題時(shí)所采取的措施及處理時(shí)間。
3、為預(yù)防突發(fā)事件，監(jiān)理人員應(yīng)建議建設(shè)單位組建特殊事件應(yīng)急小組，方便應(yīng)急處置。如：因?qū)Ω脑齑嬖谝蓡?wèn)產(chǎn)生過(guò)激情緒的居民，或施工過(guò)程中因溝通不當(dāng)與居民發(fā)生摩擦等應(yīng)急事件。改造項(xiàng)目開(kāi)始前，監(jiān)理人員應(yīng)不厭其煩地與主管改造項(xiàng)目的物業(yè)（或業(yè)委會(huì)、社區(qū)）人員宣傳改造政策、范圍，讓其完全明白改造的內(nèi)容，對(duì)于未涉及內(nèi)容，堅(jiān)決不得開(kāi)頭。
4、老舊小區(qū)工程基礎(chǔ)資料的缺失為工程改造增加了難度，監(jiān)理人員對(duì)地下管網(wǎng)改造工作應(yīng)有前瞻性。由于目前改造的老舊小區(qū)建設(shè)年代較早，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，現(xiàn)狀復(fù)雜，普遍存在缺乏停車(chē)位、監(jiān)控系統(tǒng)、綠化景觀、無(wú)障礙和養(yǎng)老服務(wù)等設(shè)施問(wèn)題，而且建筑密度大，大多不具備可增加公共服務(wù)設(shè)施的實(shí)施條件。由于施工圖紙及其它技術(shù)資料或相關(guān)文件的缺失，特別是地下供熱管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)、電力管線及設(shè)施等隱蔽工程的現(xiàn)狀不明，極大地增加了老舊小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的改造難度。監(jiān)理人員更應(yīng)重視地下管網(wǎng)改造前期的調(diào)研與排查工作。
三、老舊小區(qū)改造常見(jiàn)問(wèn)題
1、居民的期望值與實(shí)際改造標(biāo)準(zhǔn)的差距易造成居民對(duì)改造結(jié)果不滿意。
因?yàn)樾^(qū)居民對(duì)老舊小區(qū)改造政策只是一知半解，難免對(duì)改造工程的期望值過(guò)高，以為本輪改造能使小區(qū)的檔次全面或徹底提升，這樣，容易造成對(duì)改造過(guò)程和結(jié)果的不滿。居民的期望值與實(shí)際改造標(biāo)準(zhǔn)的差距，將在一定程度上阻礙改造項(xiàng)目順利有序開(kāi)展，增加實(shí)施過(guò)程中監(jiān)理人員溝通協(xié)調(diào)方面的工作難度，最終結(jié)果出現(xiàn)滿意度低等情況。
2、外協(xié)人員對(duì)改造政策及改造方案領(lǐng)悟不透徹易發(fā)生投訴。
類(lèi)似的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，監(jiān)理人員和施工單位外協(xié)人員必須對(duì)改造政策及改造方案領(lǐng)悟透徹，在與居民溝通時(shí)應(yīng)耐心細(xì)致，解釋政策時(shí)應(yīng)小心謹(jǐn)慎，發(fā)生投訴要積極協(xié)調(diào)。否則，可能因?yàn)槭┕挝煌鈪f(xié)人員對(duì)政策及方案理解不透徹，發(fā)生改造過(guò)程中施工范圍不清晰，或出現(xiàn)施工單位因不同人員對(duì)居民的口頭回復(fù)超出改造原則的現(xiàn)象，導(dǎo)致不良社會(huì)影響。
3、施工單位外協(xié)人員不得力或人員缺乏導(dǎo)致指揮部承擔(dān)不必要的工作量。
四、老舊小區(qū)改造中一些問(wèn)題的解決方案
項(xiàng)目監(jiān)理部在監(jiān)理曲江新區(qū)老舊小區(qū)改造過(guò)程中，逐步總結(jié)出一些常見(jiàn)問(wèn)題的解決方案，可供大家分享。
1、重視公示工作。老舊小區(qū)改造提升工程關(guān)系到千家萬(wàn)戶居民的利益，居民對(duì)于改造內(nèi)容應(yīng)有知情權(quán)。因此，各項(xiàng)改造內(nèi)容在施工前的公示工作顯得非常重要。監(jiān)理人員應(yīng)要求施工單位在小區(qū)大門(mén)口設(shè)置公示標(biāo)牌，介紹工程概況、安全生產(chǎn)、文明施工、消防保衛(wèi)等情況，列出管理人員名單及監(jiān)督電話，最好能夠張貼改造后的效果圖。在施工現(xiàn)場(chǎng)的醒目位置，還應(yīng)設(shè)置安全標(biāo)語(yǔ)，以便提醒作業(yè)人員和小區(qū)居民時(shí)刻注意個(gè)人安全問(wèn)題。
而且，在各階段改造工作開(kāi)始前，監(jiān)理人員應(yīng)提醒小區(qū)物業(yè)管理人員在小區(qū)出入口和各樓棟單元口張貼告示，明確下一階段將要改造的內(nèi)容，以便居民知曉。
2、重視居民停車(chē)問(wèn)題。在開(kāi)挖小區(qū)路面前，相關(guān)人員應(yīng)進(jìn)行充分策劃，確保居民有地方停車(chē)，否則在施工過(guò)程中，一定會(huì)出現(xiàn)頻繁的投訴或吵架現(xiàn)象。建議在附近的超市、飯店或公共停車(chē)場(chǎng)等地方采取包租車(chē)位的方式解決。由于小區(qū)不同年齡段的業(yè)主在觀念上存在很大的差別（如：年輕人希望盡量取消綠化、活動(dòng)場(chǎng)所，而老年人喜歡綠化空間和活動(dòng)場(chǎng)所），監(jiān)理人員可將這類(lèi)問(wèn)題通過(guò)出具一套選擇題的方式，上報(bào)老舊小區(qū)指揮部。
3、重視地下管網(wǎng)問(wèn)題。監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位應(yīng)相互配合，首先對(duì)小區(qū)現(xiàn)有管線進(jìn)行摸排，搞清楚小區(qū)地下管網(wǎng)的設(shè)計(jì)走向、埋深及管線破損程度，明確需要更換管網(wǎng)的數(shù)量，以書(shū)面形式上報(bào)需要改造的具體內(nèi)容。
4、做好對(duì)公共空間規(guī)劃的民意調(diào)查。對(duì)小區(qū)的綠化情況及現(xiàn)有空閑場(chǎng)地，監(jiān)理單位及建設(shè)單位應(yīng)進(jìn)行充分的民意調(diào)查，并將調(diào)查信息上報(bào)指揮部，為小區(qū)后期的綠化及公共空間的改造方案提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支撐，以便為小區(qū)設(shè)計(jì)居民需要的停車(chē)位、健身器材、垃圾分類(lèi)點(diǎn)、活動(dòng)廣場(chǎng)和城市家具等。
5、做好降塵降噪工作，確保居民健康。因?yàn)槔吓f小區(qū)的改造工程施工場(chǎng)所的特殊性（開(kāi)放式施工），在施工過(guò)程中，監(jiān)理人員應(yīng)嚴(yán)格要求施工單位采取降塵降噪措施，確保小區(qū)居民的健康。
6、管道系統(tǒng)調(diào)試、路面回填，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)的部門(mén)需邀請(qǐng)物業(yè)人員或業(yè)委會(huì)人員參與。對(duì)改造過(guò)程中的管道系統(tǒng)調(diào)試和路面回填工作，監(jiān)理人員應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)管理人員、與工程部相關(guān)的業(yè)委會(huì)人員現(xiàn)場(chǎng)觀看管網(wǎng)系統(tǒng)調(diào)試打壓結(jié)果，確保物業(yè)公司對(duì)回填前的隱蔽工程無(wú)異議后再進(jìn)行回填工作。
7、改造不忘安全生產(chǎn)，做好質(zhì)量監(jiān)督。在改造施工中，監(jiān)理人員應(yīng)嚴(yán)格要求施工單位采取安全生產(chǎn)措施，例如：搭建必要的安全通道，適當(dāng)安裝圍擋設(shè)施，確保居民的日常出入安全保障。對(duì)改造工程，監(jiān)理人員一定要做好質(zhì)量監(jiān)督工作，這也是最基本的要求。
五、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，在老舊小區(qū)改造提升工程中，在改造前期，監(jiān)理人員的工作思路應(yīng)以積極配合、滿足甲方及代建單位的工作要求為重點(diǎn)，同時(shí)，也可提出有針對(duì)性的或有利于改造工作的建議，這樣既有利于改造工程，也能使甲方、代建單位對(duì)監(jiān)理人員的工作能力予以肯定。值得注意的是：在改造過(guò)程中，協(xié)調(diào)工作和民意調(diào)查將會(huì)占據(jù)監(jiān)理人員大量的時(shí)間，監(jiān)理人員應(yīng)提前做好心理準(zhǔn)備。對(duì)地下管網(wǎng)的改造工作，監(jiān)理人員千萬(wàn)不能大意，前期策劃很重要。否則，很容易出現(xiàn)居民投訴問(wèn)題。
如果我們?cè)诒O(jiān)理老舊小區(qū)改造工程前就已知曉此類(lèi)工程的特點(diǎn)、常見(jiàn)問(wèn)題、監(jiān)理流程和監(jiān)理工作重點(diǎn)，那么，我們?nèi)蘸笤诒O(jiān)理此類(lèi)工程時(shí)，就可減少與各方單位工作上的磨合，在合作過(guò)程中做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，直接進(jìn)入正常工作狀態(tài)，思路清晰地實(shí)施老舊小區(qū)工程監(jiān)理工作，這樣，我們才能駕輕就熟地將老舊小區(qū)改造提升工程的監(jiān)理工作做到實(shí)處，既讓小區(qū)居民滿意，也讓政府和領(lǐng)導(dǎo)放心。
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